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自古名言~有土斯有財!購屋是件人生大事,卻是學校沒教的事?買棟房子若能一坪省2萬,您可以少奮鬥幾年?

by 范世華

 
范世華
講師姓名: 范世華
現任職位: 智庫雲端-不動產財經出版(發行人)
專長課程: 財務管理經營管理
授課地區: 台北市、新竹縣市、台中市
 
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契約理論是什麼?范世華以售屋市場生態為例,化繁簡說一看就懂
文章類別談判策略 人氣值:♥604
熟知經濟學的朋友,對於「賽局理論」一定不陌生,簡明來說,「賽局理論」其實就是商場生意上的當事人彼此雙方在對談之間,計算猜測對方的底限籌碼,以及自己可讓步的空間有多少,在雙方都「可接受」的範圍內,達成彼此目的、談成生意,這種以「少賺就是贏」或是「少損失就能換得最後勝利」的談判模式,就是「賽局理論」。

在成屋買賣要促成雙方可接受的條件成交,房仲就是「賽局理論」盤局中的關鍵者,房屋買賣雙方當事人的目的就是一方想賣、一方想買,雙方都在猜測對方的底牌,不管房仲最後是不是得「橋」到雙方「見面談」(甚至仲介服務費也要「折佣」),「只要不破局、就成交!」,就是達到買賣雙方(連仲介三方)彼此目的,談成生意的一場「賽局」,不是嗎?

不過這種「可接受」、「少賺」、「少損失」的商業談判,都是讓雙方原本想吃到的冰淇淋比原來要少。可是,大家在市場上拼經濟,不都說要「把餅做大」、「1+1要大於2」嗎?結果「賽局理論」的經濟學,卻反而好像把整體市場經濟給愈做愈小了!無怪乎今年度「諾貝爾經濟學獎」就頒給了兩位「契約理論」經濟學家哈特與霍爾姆斯特朗。

「契約理論」是什麼?講實在不管我問“Google大神”或是“維基百科”真的是沒人能夠真正說明白,但是「契約理論」獲獎,主要是它的理論可以助益市場合作創造價值,對於社會的經濟活動會有「可期待」的提升幫助,說人話,就是「能把契約本來的利益衝突,變成真的可以1+1大於2」。其中我能理解的,就是契約的「不完全」保留了合作空間和彈性,特別是保留雙方彼此的商業秘密,尊重這種「資訊不對稱」中,各自所擁有的know how價值,並且把這個價值結合在契約之中,以合作的關係把共同目標的價值提高,市場做大,真正才是「1+1大於2」。

一般我們在談生意時往往會在意對方隱藏了多少「資訊的不對稱」,總會要求對方透露,並且說:「啊~你不要賺太多啦!」這樣你一來、我一往,結果合作的商品價值也少了,本來各自原有的利潤,在合作關係還沒建立成,就互砍了一截,最後大家都少賺!但「契約理論」則完全突破這種衝突。

在現實中,台灣房地產的預售屋代銷,就是最具體符合「契約理論」的一種。在預售市場中,代銷業者尊重建商底價;建商也不去計較代銷的廣告成本價差,兩者合作目的就看市場買不買單!你可能說:「那麼消費者不就成為冤大頭了!」的確,諾貝爾經濟學獎,重點在促使經濟提升,而就社會道德層面不免仍有些爭議,單純在「契約理論」之中,把餅變大僅有利於委任關係兩方而已,在此條件下,雖然預售屋的價格不是由消費者決定,可是裡頭這層「資訊不對稱」的空間,一定存在著建商和代銷願意多給的籌碼......(字數刊載受限,讀到這裡若還欲知全文,請至「范世華/好房網」專欄)

發布日期:2016/10/31
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